פסק-דין בתיק ת"א 2710-03-09

מבוא ועובדות מוסכמות:

1.         בפניי תביעה כספית, לפיה התובע מבקש לחייב את הנתבעות בתשלום סך של 240,000 שח בטענה לרשלנות בטיפול בבקשתו לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים.

2.         התובע הוא בעל זכויות בדירת מגורים בבית משותף שברח' קדימה 23-23 א' בחיפה (להלן: "הדירה" ו-" הבית המשותף"בהתאם). הבית המשותף מורכב משני בניינים, בניין קדמי הסמוך לכביש (להלן: הבניין הקדמי") ובניין אחורי (להלן: הבניין האחורי").

דירת התובע רשומה כתת חלקה 10 ובהתאם לתקנון הבית המשותף הוצמדו אליה שתי יחידות של הרכוש המשותף שמספרן 10/ 90 א' (להלן: "יחידה 10/א") ו-10/90 ב'.

יחידה מס' 10 א', היא  הרלוונטית לתביעה, נמצאת בבניין האחורי , היא בנויה על עמודים ומהווה חלל תחתון (להלן: "החלל"). מעל יחידה 10 א' בנויה דירת מגורים בבעלות משפחת קופלוביץ' המגדילה את שטח החלל, אף כי השטח הנ''ל לא הוצמד לדירת התובע (להלן: ''משפחת קופלוביץ''').

3.         בבית המשותף קיימים אחוזי בנייה בלתי מנוצלים ואשר בחלקם נמצא בשטח החלל.

4.         בשנת 1993 הגיש התובע לנתבעת מס' 1, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - חיפה (להלן: הוועדה המקומית"), בקשה לקבלת היתר בנייה בחלל, אולם בקשתו נדחתה בהחלטה מיום 7.11.94 בנימוק כי לא נותרו אחוזי בנייה נוספים לניצול. התובע הגיש ערר על ההחלטה הנ"ל לוועדת הערר המחוזית (להלן: ועדת הערר"), אולם הערר נדחתה בנימוק כי הוא הוגש באיחור.

5.         התובע לא אמר נואש והוא נקט במספר הליכים לקבלת היתר בנייה, כמפורט להלן:

א.         ביום 27.12.95 הגיש התובע לבית משפט המחוזי בחיפה תביעה ב-ת"א 1828/95 בה עתר למתן פסק דין הצהרתי לפיו ייקבע כי הוא זכאי לקבל היתר בנייה על סמך הבקשה אשר הגיש לוועדה המקומית (להלן: "התביעה הראשונה"). יצויין כי התביעה הראשונה הוגשה נגד הוועדה המקומית ונגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - חיפה, היא נתבעת מס' 2 בתביעה דנן (להלן: "הוועדה המחוזית").

            לבקשת  הוועדה המחוזית, ובהסכמת התובע, התביעה נגד הראשונה נמחקה.

            בהמשך, ולאור טענות שעלו ביחס לזכויותיהם של דיירי הבית המשותף באחוזי הבניה הבלתי מנוצלים, הציע התובע להגיש תביעה למפקחת על רישום המקרקעין להכרעה במחלוקת הנ"ל. הוועדה המקומית הסכימה להצעת התובע ובכך הסתיים הדיון בתביעה הראשונה.

ב.         התובע הגיש תביעה בתיק מס' 233/99 למפקחת על בתים משותפים נגד בעלי הזכויות בבית המשותף ולאחר שנשמעו טענות הצדדים לגופן ניתן ביום 27.1.02 פסק דין בו נקבע כי התובע זכאי לבנות בחלל " ולממש לשם כך את מלוא אחוזי הבניה על פי דין המתאפשרים בחלל האמור" (להלן: פסק הדין של המפקחת").

ג.          לאחר קבלת פסק הדין של המפקחת, פנה התובע בבקשה נוספת לקבלת היתר בנייה בשטח של 50.11 מ"ר וזאת הן בחלל והן בתוספת החלל שנוצרה בעקבות בניית דירתם של משפחת קופלוביץ'. לבקשה הנ"ל הוגשו התנגדויות ולאחר שמיעתן, ניתנה החלטת הוועדה המקומית מיום 2.9.02, בה נקבע כי התובע זכאי לקבל היתר בנייה בחלל בלבד ובקיום מספר תנאים, כגון הגבלת גובה הבנייה, פתרון חנייה ליחידה שתוקם, אישור קונסטרוקטור, סילוק גגונים ותשלום היטל השבחה. כן נקבע בהחלטת הוועדה המקומית כי התובע אינו זכאי להקלה באחוזי הבנייה למגרש המצוי בין שני כבישים, ולפיכך, בהתחשב באחוזי הבנייה שטרם נוצלו,  אושרה לו בנייה בשטח של 20.6 מ"ר וכן הקלה בשטח של 6.8 מ"ר.

            התובע, כמו גם המתנגדים, הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית לעיל בפני ועדת הערר אשר דנה בטענות הצדדים ונתנה החלטתה ביום 3.4.03, בה נקבע, בין היתר, כי התובע זכאי לבנות אך ורק בשטח החלל, וזאת בהעדר הסכמת השכנים לבנייה נוספת ברכוש המשותף. כמו כן, ועדת הערר אישרה את הקביעה ולפיה התובע אינו זכאי להקלה באחוזי הבנייה  עבור מגרש הקיים בין שני כבישים, אף כי התירה לו בניית ממ"ד בשטח שלא יעלה על 3 מ"ר.

ד.         על החלטת ועדת הערר כאמור בס"ק ג' לעיל, הגיש התובע לבית משפט המחוזי בחיפה עתירה מנהלית בתיק עת"מ 1167/03 שהתבררה בפני כב' השופטת שטמר (להלן: "העתירה המנהלית"). כמשיבים בעתירה המנהלית צורפו, בין היתר, הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית ו-ועדת הערר, ובמסגרתה העלה התובע נגד הוועדה המחוזית טענה אחת ויחידה, לפיה, אסור היה לנציג מטעמה ליטול חלק בהחלטת ועדת הערר.

ביום 7.8.05 ניתן פסק דין בעתירה המנהלית בו נקבע, בין היתר, כדלקמן:

-     טענת התובע כנגד השתתפות נציג הוועדה המחוזית בהחלטת ועדת הערר נדחתה לגופא.

-          בפסק הדין של המפקחת נקבע כי לתובע זכויות קנייניות באחוזי הבנייה בשטח החלל, אך לא מעבר לכך. כמו כן, לא נפלה טעות בחישוביהן של ועדות התכנון לגבי אחוזי הבנייה שהותרו לתובע.

-          הותרה לתובע חריגה מסוימת בגובה היחידה אשר ביקש להקים ובתנאים שנקבעו. בנדון הוחזר העניין לוועדה המקומית.